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다주택자 양도소득세 중과의 의미 및 한시적 배제 제도

노루타 2023. 12. 13. 08:46

다주택자 양도소득세 중과제도란 무엇인가?

▶ 다주택자 양도소득세 중과제도란?

다주택자 양도소득세 중과제도란 다주택자가 양도일 현재 조정대상지역에 소재하고 있는 중과대상 주택을 양도할 경우 양도소득세가 중과된다는 것을 의미한다. 이때, 양도소득세가 중과된다는 의미는 3년 이상 보유한 부동산에 대해 보유연수에 따라 공제율을 적용하여 양도차익에서 공제해 주는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고, 양도소득세 세율도 기본세율이 아닌 기본세율에 20% 또는 30%를 가산한 중과세율이 적용된다는 것을 의미한다. 중과세율은 2주택자인 경우는 기본세율+20%, 3주택자인 경우는 기본세율+30%의 세율이 적용된다. 한때는 다주택자 양도소득세 중과제도가 다주택자에게 큰 세금부담으로 작용하였으나 현재는 2024. 5. 9. 까지 한시적으로 적용이 유예되어 있고, 조정대상지역 또한 2023. 12. 현재 강남구, 서초구, 송파구, 용산구로 축소되어 큰 실익은 없지만 한시적 배제 요건에 해당되지 않을 경우 중과세율이 적용된다는 점에서 이에 대한 세제를 관리할 필요가 있다.

▶ 다주택자 양도소득세 중과대상 판정시점

다주택자 양도소득세 중과여부는 양도일 현재를 기준으로 판정한다. 즉, 취득일에는 해당 주택이 조정대상지역이든 비조정대상지역이든 어디에 있었던지 양도일에 조정대상지역에 소재하기만 하면 중과제도가 적용된다는 점이다. 다만, 조정대상지역 공고일 이전에 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 중과세율 적용이 제외된다.

양도소득세 중과여부 판정절차

다주택자 양도소득세 중과여부를 판단하는 절차는 제도의 개념에서도 볼 수 있듯이 양도주택이 조정대상지역에 소재하고 있는가? 중과대상 주택수가 2채 이상인가? 마자막으로 중과대상 주택수가 법에서 열거하고 있는 중과제외 주택에 해당하는가?이다. 중과대상 주택수를 판정할 때는 개인별이 아닌 세대를 기준으로 주택수를 계산한다. 이때 주택은 1세대 1주택 비과세 판정 시 세대의 범위와 동일하다. 이때, 주택수는 단순히 1세대가 보유하고 있는 전체 주택의 수를 말하고 중과대상 주택 수는 조정대상지역(강남, 서초, 송파, 용산구)에 소재하고주택의 수를 의미한 다는 점을 혼동하지 말아야 한다. 따라서 다주택자 양도소득세 중과제도는 조정대상지역에 소재하고 있는 주택 수만을 가지고 주택수를 계산한다. 또한, 중과제외 주택 해당여부는 투자목적과는 관련이 없는 주택으로 부득이한 사유로 취득한 주택이거나 정부정책 또는 공익목적에 부합하는 주택으로 3주택 이상 중과제외 주택과 2주택 이상 중과제외 주택이 소득세법시행령에 별도로 규정되어 있다. 3주택 이상 중과제외 주택(소득세법시행령 §167조의3 ① 제1호~제13호)으로는 장기임대주택, 미분양주택, 장기사원용주택, 공익사업용 수용 및 협의매수 주택 등이 있다. 그리고 2주택 이상 중과제외 주택(소득세법시행령 §167조의10 ① 제1호~제14호)으로는 장기임대주택, 미분양주택, 장기사원용주택, 공익사업용 주택, 상속주택(5년 이내), 가정어린이집 등이 있다.

다주택자 양도소득세 중과제도 한시적 배제

부동산 침체기를 맞아 2022년에 정부에서는 다주택자에 대해 과도한 세금을 부과하던 양도소득세 중과제도를 한시적으로 배제하는 정책을 발표하였다. 모든 주택이 중과제도에서 적용이 배제되는 것이 아닌 다음의 요건을 충족해야만 중과세율이 아닌 기본세율이 적용된다. 보유기간이 2년 이상인 주택으로 2022. 5. 10. ~ 2024. 5. 9.(2년간) 사이에 중과대상 주택을 양도하는 경우에는 해당 주택이 조정대상지역에 소재하고 있더라도 중과세율이 아닌 기본세율이 적용된다. 그런데 최근 부동산 경기 침체가 장기화되면서 다주택자 양도소득세 중과제도가 영구히 폐기될 가능성까지 제기되고 있다. 여기서도 유의할 점이 있다. 보유기간이 2년 미만인 주택은 중과가 배제되더라도 40~80%의 단기 양도세율이 적용되므로 비조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 양도할 경우 양도시기를 조절할 필요가 있다. 또한, 다주택자 양도소득세 중과제도 한시적 배제를 위해서는 계약일이 아닌 등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날이 2022. 5. 10. ~ 2024. 5. 9. 사이에 포함되어야 하므로 계약일이 2024. 5. 9. 이전이라 할지라도 반드시 잔금청산일 또는 등기접수일을 2024. 5. 9. 이전으로 조절해야 한다.

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