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양도소득세 산정시 공제되는 취득, 보유 및 처분시 필요경비

노루타 2023. 12. 8. 08:37

양도소득세를 계산하기에 앞서 양도차익을 산정할 때 공제되는 것에는 자본적 지출과 필요경비가 있다. 이 두가지는 엄밀히 말하면 차이가 있지만 실무에서는 흔히 ‘필요경비’로 통합해서 사용한다. 이때 필요경비는 원칙적으로 부동산의 취득, 보유, 처분단계에서 지출된 모든 경비가 인정되어야 한다. 하지만, 양도소득세에서는 지출된 모든 비용이 필요경비로 인정되는 것이 아니고 법에서 열거하고 있는 비용만 제한적으로 필요경비로 인정된다. 그런데 실제로 투자를 하다 보면 이것이 필요경비에 포함되는지 아닌지 애매한 경우가 많다. 따라서, 양도소득세를 신고할 때 투입되었던 필요경비를 최대한 많이 포함해서 공제금액을 늘리는 것이 절세이 한 방법이다.

1. 취득시 필요경비

부동산을 취득하기 위해 지출된 비용으로 대표적인 취득 시 필요경비는 다음과 같다.

1) 인정되는 항목

취득세, 등록세 : 취득세, 등록세, 지방교육세, 농어촌특별세, 인지세를 포함하며 납부영수증이 없더라도 필요경비로 인정된다.
중개수수료 : 부동산 중개보수는 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 당연히 인정된다. 문제가 되는 것은 법정한도를 초과한 중개보수가 필요경비로 인정되느냐 여부인데, 대법원 판례에 따라 실제로 지급되었다는 증거, 즉 영수증이나 입금내역이 있고 실제로 중개사가 수령했는지 여부가 확인되는 경우 필요경비로 인정된다. 이와 관련된 판례를 소개하겠다.

소개비는 소득세법 제45조 제1항 제4호, 같은법시행령 제94조 제4항에서 말하는 “부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비”에 해당되어 양도차익의 계산에 있어서 이를 양도가액에서 공제할 필요경비에 포함시켜야 하고, 소개비가 서울특별시 조례에 정하여진 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 실질과세의 원칙상 실지로 지급된 금액에 따라야 한다.(대법원 91누1059, 1991. 4. 26.)

소송비용 : 소유권 확보를 위해 직접 소요된 소송비용은 필요경비로 인정된다.
채권할인비용 : 채권 등을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손도 필요경비로 인정된다.
매수자부담 양도소득세 : 부동산 매매계약시 매수자가 부담하기로 약정하였을 경우 매수자가 부담한 양도소득세에 대해서도 필요경비로 인정된다.
공용부분 체납관리비 : 경매로 부동산을 취득하면서 지출된 전 소유자의 공용 부분 체납관리비는 전 소유주에게 구상권을 행사할 수 없는 경우에 한해 필요경비로 인정된다. 단, 다음의 2가지 조건을 충족해야 한다.
- 첫째, 전 소유자를 상대로 법원에 지급명령을 신청을 한 후 확정판결을 받는 등 전소유자로부터 돌려받을 가능성이 없다는 것을 증명해야 한다.
- 둘째, 관리사무소에 체납관리비를 내기 전에 단전, 단수 공문을 받아놓는 등 단전이나 단수 등을 피하기 우해 어쩔 수 없이 냈다는 것을 증명해야 한다.
대항력 있는 임차보증금 : 경매로 부동산을 취득하면서 주택임대차보호법에 따라 대항력이 있는 임차인에게 지출된 전세보증금은 구상권을 행사할 수 없는 경우에 한하여 필요경비로 인정받을 수 있다.
경매컨설팅 비용 : 판례에 따라 부동산 경매 컨설팅 비용은 자산을 취득하기 위해 지출한 부대비용에 해당한다고 보아 필요경비로 인정된다. 다만, 컨설팅 수수료 지출 사실을 증명할 수 있는 금융기록, 컨설팅 업체와 체결한 부동산 경매 대행 또는 컨설팅 계약서, 컨설팅 업체의 날인된 수수료 영수증(법인 또는 대표자 명의)과 확인서, 인감증명서 등이 필요하다.

2) 인정되지 않는 항목

명도비용 : 매수자가 부동산을 취득한 후 해당 부동산을 점유하기 위해 임차인에게 지급한 명도비용(이사비용 등)은 부동산을 양도하기 위해 직접 소요된 비용에 해당하지 않기 때문에 필요경비로 인정되지 않는다. 그러나, 매도자가 지출하는 명도비용은 부동산을 양도하기 위한 직접 소요된 비용으로 규정되어 있어 필요경비로 인정된다. 따라서 매도인과 같이 부동산을 양도하기 위한 명도비용은 필요경비로 인정됨에 반해 매수인과 같이 부동산을 점유하기 위한 명도비용은 필요경비로 인정되지 않는 에 유의해야 한다.
유치권해결을 위한 비용 : 원칙적으로 경매로 부동산을 취득하면서 법적 지급의무가 없는 유치권자에게 지급한 합의금은 필요경비로 인정받을 수 없다. 다만, 법원에서 유치권을 인정한다는 판결이 있다면 필요경비로 인정받을 수 있다.

2. 보유시 필요경비

부동산을 보유하면서 지출된 비용은 자본적 지출과 수익적 지출로 나뉘는데 이중 자본적 지출에 대해서만 필요경비로 인정된다. 자본적 지출이란 자산의 내용 연수를 연장시키거나 그 가치를 증가시키는데 소요된 비용을 말하고, 수익적 지출이란 자산의 원상회복과 능률유지를 위해 소요된 비용을 말한다. 자본적지출에는 베란다 새시비용, 거실 및 방 확장공사비용, 난방시설 교체비용, 시스템에어컨 설치비용 등이 있으며, 수익적 지출에는 벽지, 장판, 싱크대, 주방기구 교체비용, 옥상 방수공사비용, 타일, 변기, 욕조 공사비용, 보일러, 에어컨 수리비용 등이 있다. 이때, 아파트를 분양받은 자가 시행사와 체결한 옵션계약에 따라 아파트 구조와 일체가 된 내장비품(붙박이장, 중문, 베란다확장, 멀티에에컨, 욕실환기시스템 등)을 시공받고 지출한 비용은 해당 항목이 수익적 지출에 해당한다 할지라도 필요경비로 인정된다. 하지만, 아파트 완공 후 소유자가 개별적으로 시행한 옵션비용은 해당 항목이 자본적 지출에 해당하는 경우만 필요경비로 인정되고, 수익적 지출에 해당하는 경우에는 필요경비로 인정되지 않는다.

3. 처분시 필요경비

부동산을 양도하기 위해 직접 지출된 비용은 다음과 같이 대부분 필요경비로 인정된다.

1) 인정되는 항목

중개수수료 : 취득 시 필요경비와 같이 법정수수료보다 과다 지급한 중개수수료도 필요경비로 인정된다.
광고료 : 부동산을 양도하기 위해 직접 소요된 광고비용에 한해 필요경비로 인정된다.
컨설팅 비용 : 취득시 필요경비와 동일하게 필요경비로 인정된다.
명도비용 : 매도자의 입장에 부동산을 양도하기 위한 비용으로 필요경비로 인정된다.
양도소득세 신고비용 : 양도소득세신고서나 계약서를 작성하기 위해 지출된 비용이 있다면 필요경비로 인정받을 수 있다.

2) 인정되지 않는 항목

위약금 : 매매계약을 해지하기 위해 매수자에게 지급한 위약금은 필요경비로 인정되지 않는다.
컨설팅 비용 : 취득시 필요경비와 달리 양도 전에 부동산의 시세분석, 가격협산 전략 등을 위한 컨설팅 및 상담비용은 필요경비로 인정되지 않는다.

4. 필요경비로 인정받기 위한 요건

양도소득세 필요경비로 인정받기 위해서는 반드시 자격증빙이나 금융거래 증빙을 갖추어야 한다. 즉, 법적증빙서류(세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증)를 수취 및 보관하거나 실제 지출사실이 금융거래(이체내역서 등)에 의하여 확인되어야 한다. 간이영수증의 경우 계좌이체 등의 금융거래내역이 확인되는 경우에만 필용경비로 인정받을 수 있으니 단순히 간인영수증만 소지하는 경우는 반드시 금융거래내역까지 보관하고 있어야 한다.

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양도소득세 산정시 공제되는 취득, 보유 및 처분시 필요경비

1. 취득시 필요경비

1) 인정되는 항목

2) 인정되지 않는 항목

2. 보유시 필요경비

3. 처분시 필요경비

1) 인정되는 항목

2) 인정되지 않는 항목

4. 필요경비로 인정받기 위한 요건

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