양도소득세 작동방식과 양도 및 취득시기

1. 양도소득세 작동방식과 계산구조

양도소득세는 양도가액과 해당 자산을 취득해서 양도하기까지 소요된 비용과의 차익 즉, “양도차익”에 대해 부과하는 세금이다. 소득을 많이 얻었으면 많이 내고, 적게 얻었으면 적게 내는 누진세율 구조가 적용된다. 오랫동안 누적된 미실현 수익이 양도라는 행위를 통해 일시에 실현되다 보니 투자자들의 관심이 가장 큰 분야이다. 매매할 때마다 맞닥뜨려야 하는 세금인 데다가 세율은 높지만 비과세나 감면이 적용되는 항목이 꽤 많기 때문이다. 양도소득세는 정책목적이 강한 세금이기 때문에 양도소득세의 계산구조를 살펴보면 다른 세목에서는 볼 수 없는 독특한 제도들이 운영되고 있어 절세방법이 곳곳에 숨겨져 있다. 그렇게 때문에 양도소득세 계산구조를 꼭 알아야 하는 이유가 바로 여기에 있다. 양도소득세의 계산구조는 먼저 양도가액에 취득가액과 필요경비를 제하여 양도차익을 구한다. 그 다음 양도차액에 장기보유특별공제를 하여 양도소득금액을 구한 후에 양도소득금액에 양도소득기본공제와 양도소득과세표준에 세율을 곱한 금액을 제하여 산출세액을 구한다. 마지막으로 산출세액에 세액감면을 제하고 가산세가 있으면 가산세를 더하여 최종 납부세액을 산정한다. 이를 산식으로 나타내면 아래 그림과 같다.

 

2. 부동산의 취득시기 및 양도시기

양도소득세에서 부동산의 취득 및 양도시기는 신고‧납부기한, 장기보유특별공제, 비과세, 세율 등을 결정짓는 중요한 항목으로 부동산 소유자는 부동산의 취득 및 양도시기를 정확하게 이해해야 한다. 통상적으로 취득 및 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이다. 대부분의 부동산 거래는 잔금을 청산하고 등기를 접수하기 때문에 잔금청산일을 취득 및 양도시기로 보아도 되지만, 가끔씩 절세 차원에서 등기 후에 잔금을 청산하는 경우도 있어 매매계약서와 등기부등본을 통해 취득 및 양도시기를 정확하게 확인해야 한다. 구체적으로 취득원인에 따른 취득시기 및 양도시기를 살펴보면 다음과 같다. 매매의 경우는 앞서 살펴본바와 같이 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이며, 경매의 경우는 경매대금 완납일이다. 신축의 경우는 사용승인일, 임시사용승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날이며 분양의 경우는 사용승인일‧임시사용승인일‧사실상 사용일 중 빠른 날과 잔금청산일 증 늦은 날이 취득시기가 된다. 수용의 경우는 잔금청산일, 수용개시일, 등기접수일 중 빠른 날이고 증여의 경우는 증여등기접수일, 상속의 경우는 사망일인 상속개시일이 취득시기가 된다.

 

3. 신규로 분양받은 아파트 등의 취득시기 특례

일반적인 부동산의 취득시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이다. 하지만 신규로 분양받은 아파트 등의 취득시기는 등기접수일과는 무관하며 아파트가 완공된 경우라도 잔금청산일을 늦추면 취득시기를 조절할 수 있다. 만약, A라는 주택을 소유한 상태에서 B주택을 구입하였고, 다시 C주택을 신규 분양받았는데 A주택을 양도하지 못한 상태에서 신규 분양받은 C주택이 완공되어 사용승인까지 받은 경우, 일시적 2주택 비과세 혜택을  받으려면 C주택의 취득시기를 A주택의 양도 이후까지 잔금청산일을 미루면 C주택이 완공되었더라도 취득한 것이 아니므로 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다. 다만, 위와 같은 사례의 경우 신규 아파트의 입주지정일까지 잔금을 지급하지 않으면 미납 잔금에 대하여 연체이자를 별도 납부해야 하는 문제가 있다. 따라서, 양도소득세도 절세하고 연체이자도 최소한으로 하기 위해서는 최소의 금액만을 잔금으로 남겨놓고 A주택을 양도할 때까지 기다리는 방법이 있다. 이때, 얼마의 분양잔금을 남겨두어야 하는지에 대해서는 “부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기는 대금을 청산한 날(해당자산이 사실상 이전되고 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 날 포함)로 하는 것임”으로 해석하고 있어 사회통념상이라는 개념이 모호한 면이 있다. 따라서, 최소한 분양가액의 10% 이상의 잔금을 남겨놓는 것이 과세관청과의 해석에서의 다툼을 피할 수 있을 것이다.

 

 

 

 

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