티스토리 뷰

카테고리 없음

상생임대주택의 개념 및 요건, 세제혜택과 적용사례

노루타 2023. 12. 13. 06:23

1. 상생임대주택의 개념 및 요건

상생임대주택은 2022년 6·21 부동산대책에 따라 기존의 제도의 인정요건을 완화하는 등 임대인과 임차인에게 모두 유리한 요건으로 개선되어 납세자들의 관심을 크게 끌었던 대책이다. 임차인에게는 큰 임대료의 인상 없이 안정적인 주거를 보장하고, 임대인에게는 임대료 상승을 제한하는 대신 다양한 양도소득세에서 세제혜택을 제공함으로써 임대인과 임차인이 서로 상생할 수 있도록 마련한 제도이다. 상생임대주택으로 인정을 받으려면 다음의 모든 요건을 충족해야 한다. 첫째, 직전임대차계약의 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 하며 직전임대차계약은 주택 취득 후 체결한 계약이어야 한다. 둘째, 상생임대차계약의 임대기간이 2년 이상이어야 한다. 셋째, 직전임대차계약 대비 임대료 등 증가율이 5% 이내여야 한다. 넷째, 2021. 12. 20. ~ 2024. 12. 31. 사이에 임대차계약을 체결해야 한다. 다섯째, 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대인이 동일인이어야 한다. 이때, 임대를 주는 임대주택은 지방자치단체에 임대주택으로 등록하였는지와 임대인이 세무서에 사업자등록을 하였는지와는 전혀 무관하며, 임대인과 임차인이 위의 요건대로 임대차계약을 체결하기만 하면 상생임대주택으로 인정받을 수 있다. 여기서 주의할 점은 직전임대차계약은 반드시 주택을 취득한 이후에 체결해야 하므로 이전 임대인으로부터 임차인을 인수받은 경우 직전임대차계약으로 인정받을 수 없다. 따라서, 주택을 매수 후 새로 임대차계약을 체결한 계약이 직전임대차계약이 되므로 최소 4년의 시간적 여유가 필요하므로 유의해야 한다.

2. 상생임대주택의 세제혜택

정부에서는 상생임대주택의 요건을 충족한 경우 임대인에게 양도소득세에서 다양한 세제혜택을 부여하고 있다. 먼저, 1세대 1주택 비과세 판정 시 거주요건을 배제하여 비과세 혜택을 주고 있다. 또한 장기보유특별공제율 적용 시 일반적인 경우의 2%가 아닌 1세대 1주택인 경우의 4%를 적용한다. 마지막으로 임대주택을 보유한 상태에서 상생임대주택 양도 시 거주주택 비과세 특례를 적용한다.

1) 1세대 1주택 비과세 거주요건 배제

1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 세대요건 및 주택요건과 보유 및 거주요건을 모두 갖추어야 한다. 이중 보유요건과 관련하여 2017. 8. 3. 이후 취득한 주택으로서 취득일 현재 조정대상지역에 소재한 주택을 양도하는 경우 비과세 혜택을 받기 위해서는 보유기간(취득일부터 양도일까지) 중 2년 이상 거주해야 한다. 하지만, 상생임대주택의 요건을 모두 갖춘 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위한 2년 거주기간을 적용하지 않으므로 임대인이 해당주택에 거주하지 않아도 다른 요건을 모두 갖춘 경우 비과세 혜택을 제공한다. 다만, 해당 임대주택의 취득일이 2017. 8. 2. 이전이거나 2017. 8. 3. 이후 취득하였더라도 비조정대상지역에 소재하고 있는 경우에는 2년 거주요건을 적용하지 않으므로 상생임대주택의 거주요건 배제 세재혜택과 상관없이 다른 요건 충족 시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서, 상생임대주택에 따른 1세대 1주택 비과세 혜택은 2017. 8. 3. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택에 한하여 적용된다.

2) 4% 장기 보유특별공제율 적용

장기보유특별공제율이란 보유기간이 3년 이상인 토지·건물에 한하여 법 소정금액을 양도차익에서 공제해 주는 제도로 1세대 1주택인 경우에는 추가적인 공제혜택을 주고 있다. 이때, 1세대 1주택은 통상 비과세되므로 장기보유특별공제가 적용되는 경우가 없을 수 있다. 하지만 1세대 1주택은 12억 원 이하 주택에 한해서 비과세 된다. 12억 원이 넘는 부분은 과세되므로 12억 원이 넘는 부분에 대해서 장기보유특별공제가 적용될 수 있다. 장기보유특별공제율은 통상 [양도차익 × 2% × 보유기간]을 공제하고 공제한도는 보유기간 15년까지이다. 따라서 최대 공제한도는 30%이다. 그러나 1세대 1주택이면서 2년 거주요건을 충족한 경우에는 공제율을 상향하고 보유기간뿐만 아니라 거주기간에도 공제율을 적용하여 공제한도를 높게 적용하고 있다. 2년 거주요건을 충족한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제율 계산은 (4% × 보유기간) + (4% × 거주기간)이고 공제한도는 보유기간 10년, 거주기간 10년이다. 최대 공제한도는 80%이다. 그러나 1세대 1주택자가 상생임대주택에 해당되어 4%의 장기보유특별공제율을 적용받을 때 사실 임대인은 해당 임대주택에 거주한 적이 없으므로 실제 적용되는 공제율은 (4% × 보유기간)으로 최대 40%의 공제율이 적용되게 된다.

3) 임대주택 거주주택 비과세

지방자치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록한 임대주택을 보유한 자가 거주주택을 2년 이상 거주하였다면 거주주택을 양도할 때 임대주택은 없는 것으로 보아 거주주택에 대해 1세대 1주택의 비과세 혜택을 주고 있다. 따라서 상생임대주택은 1세대 1주택의 거주요건 적용을 배제하므로 임대주택 요건을 충족하면 상생임대주택을 양도할 경우 임대주택은 없는 것으로 보아 상생임대주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용한다.

3. 상생임대주택 적용사례

1) 일시적 2주택 비과세와 상생임대주택과의 관계

일시적 2주택 비과세 특례를 적용받기 위한 요건 중 상생임대주택과 관련해서 생각해보아야 할 요건은 2017. 8. 3. 이후 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주요건도 충족하여야 한다는 것이다. 이때, 신규주택을 2017. 8. 3. 이후 취득하였고 조정대상지역에 소재하고 있었다면 2년을 거주해야 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그런데 신규주택에 거주하지 않고 임대를 주었을 때 상생임대주택의 요건에 맞게 임대를 주었다면 2년을 거주한 것으로 보기 때문에 신규주택에 거주한 사실이 없더라도 양도 시 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

2) 임차인이 변경된 경우

앞서 이전 임대인으로부터 임차인을 승계받고 주택을 취득한 경우 이전 임대인과 맺은 임차계약은 직전임대차계약으로 인정받을 수 없기 때문에 새로이 계약을 체결한 임대차계약이 직전임대차계약이 된다고 하였다. 하지만 임대인 변경 없이 임차인이 甲에서 乙로 변경된 경우는 임대인이 변경된 경우와는 달리 직전임대차계약으로 인정받을 수 있다. 다시 말해서 甲과 맺은 임대차계약은 직전임대차계약으로 乙과 맺은 계약은 5% 증액제한에 해당된다면 상생임대차계약으로 인정받을 수 있다는 말이다.

[부동산 양도소득세 관련 다른 시리즈 글 바로보기]

저작자표시 비영리 변경금지