양도소득세 세율 및 비교과세

 

양도소득세 산출세액은 양도가액에서 취득가액과 필욕경비를 차감한 양도차익에서 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 다시 차감하여 양도소득과세표준을 산정한 후에 양도세율을 곱하여 최종 산출세액을 계산한다.

 

1. 양도소득세 세율

양도소득세는 정책목적이 강한 세금이다. 부동산 경기가 침체되면 양도소득세 세율을 인하하여 부동산 거래를 활성화하고 부동산 경기가 과열되면 양도소득세 세율을 인상하여 부동산 거래를 억제하는 정책수단으로 사용하는 세목이다. 따라서 부동산 대책이 발표될 때마다 양도소득세의 개정여부에 대해 세심히 살펴보야 하는 이유이다. 2021. 6. 1. 이후부터 양도소득세 세율이 전반적으로 인상되었다. 그런데 2022. 12. 21. 정부는 2023년부터 주택과 입주권 그리고 분양권을 1년 미만 보유하면 45%, 1년 이상 보유하면 5~45% 기본세율을 적용하는 안을 발표했지만 아직까지도 국회의 동의를 얻지 못한 상태로 앞으로 국회 통과여부를 주목할 필요가 있다.

 

1) 보유기간에 따른 양도소득세 세율

부동산을 2년 미만 보유하고 양도하는 경우에는 누진세율이 적용되는 기본세율이 아닌 단일세율이 적용되는데 부동산 유형에 따라 다음과 같이 세율이 달리 적용된다. 양도소득세 계산 시 보유기간 계산방법은 부동산의 매매 시의 보유기간은 취득일 ~ 양도일까지로 계산하고 상속에 의한 보유기간은 피상속인의 취득일 ~ 양도일까지, 증여에 의한 보유기간은 증여등기접수일 ~ 양도일까지로 한다. 보유기간에 따른 양도소득세율은 아래 그림과 같다.

보유기간에 따른 양도소득세 세율

 

2) 2년 이상 보유한 부동산의 기본세율 적용방법

일반적으로 부동산을 2년 이상 보유하고 양도한 경우에는 다음 그림과 같이 8단계 누진세율이 적용된다.

양도소득세 기본세율표

 

위 양도소득세 기본세율표(그림)에 따라 각 구간별 과세표준에 해당 세율을 곱하여 세금을 계산하면 너무 복잡하기 때문에 이러한 번거로움을 해결하고자 누진공제액이 있다. 기본세율 적용방법은 "과세표준 × 세율 - 누진공제액"으로 계산하여 적용한다. 예를들어, 과세표준이 11억 원인 경우, 해당구간의 세율은 35%이고 누진공제액은 15,440,000원이다. 따라서, 산출세액은 " 100,000,000원 × 35% - 15,440,000원 = 19,560,000원"와 같이 계산한다.

 

3) 조정대상지역 소재 중과대상 주택에 대한 중과세율 적용

다주택자가 양도일 현재 조정대상지역에 소재하고 있는 중과대상 주택을 양도할 경우에는 중과세율이 적용된다. 다만, 이 제도는 시장의 침체기에는 실익이 없어 다주택자가 조정대상지역의 중과주택을 양도하더라도 2년 이상 보유한 주택에 한해 2024. 5. 9.까지 적용이 한시적으로 배제되어 있다. 이러한 중과제도는 영구적 폐지 가능성까지 있지만 중과제도가 폐지되기 전까지는 이에 대한 세제를 관리할 필요가 있다. 조정대상지역에 소재하는 중과대상 주택을 2년 미만으로 보유하였을 경우에 대한 양도소득세 세율을 살펴보면, 2주택인 경우 중과세는 기본세율에 20%를 더하고, 3주택인 경우 중과세는 기본세율에 30%를 가산한다. 다만, 과세구간별 누진공제액은 동일하게 적용한다. 위에서 살펴본 보유기간이 2년 미만이면서 과세표준이 1억 원인 경우 다음과 같이 계산이 된다. 2주택 중과대상일 때는 "100,000,000원×55%(35%+20%)-15,440,000원 = 39,560,000원"으로 계산되고, 3주택 중과대상일 때는 "100,000,000원×65%(35%+30%)-15,440,000원 = 49,560,000원"으로 계산된다.

 

2. 양도소득세 비교과세

1) 동일 자산에 대해 단기양도와 중과세율이 동시에 적용되는 경우

단기양도세율과 중과세율 중 높은 세율을 적용하는 것이 아니라 각각의 세율을 적용하여 산정된 산출세액 중 큰 금액을 적용한다. 이런 경우는 보유기간이 2년 미만의 주택을 양도하는 경우에 발생한다.

 

2) 동일 과세기간에 세율이 다른 둘 이상의 자산을 양도한 경우

이러한 경우 각 자산별 적용세율로 계산한 산출세액의 합계와 모든 자산의 양도소득 과세표준의 합계액에 기본세율을 곱한 금액 중 큰 금액을 적용한다. 예를 들어 A주택은 과세표준은 2억 원, 보유기간은 5년, 기본세율이 적용되고 B주택은 과세표준은 1억 원, 보유기간은 1년, 2주택자 중과세율이 적용되는데 동일 과세기간에 양도한 경우의 산출세액은 다음과 같이 계산한다. 

•  A주택 산출세액 + B주택 산출세액
  • A주택 산출세액 : 200,000,000원×38%-19,940,000원 = 56,060,000원
  • B주택 산출세액 : 100,000,000원×55%(35%+20%)-15,440,000원 = 39,560,000원
  • A주택 산출세액 + B주택 산출세액 = 95,620,000원
• (A주택 과세표준 + B주택 과세표준) × 기본세율
  • (200,000,000 + 100,000,000)  ×  38% = 114,000,000원

☞  이중 가장 큰 금액인 114,000,000원이 산출세액이 된다. 

 

 

 

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